Immobilier

Les bases pour acheter un terrain à bâtir

Il est judicieux de bien étudier son projet d’achat de terrain à bâtir avant de s’engager définitivement. En effet, l’acquéreur risque de ne pas pouvoir construite sa maison telle qu’il l’a imaginée, ou avec un surcoût élevé. Le point sur le sujet dans cet article.

Les aléas pouvant rendre un terrain inconstructible

Dès lors qu’on a trouvé le terrain de ses rêves, il est très important de vérifier qu’il est constructible. Ce sera forcément le cas s’il se trouve dans un lotissement de moins de dix ans. Ainsi, il vaut mieux faire appel à un lotisseur basé dans l’Hérault si on mise sur un terrain à bâtir Sauvian, à Servian ou encore à Lespignan, car une parcelle isolée n’est pas aussi sécurisé. Il faut aussi se rendre à la mairie pour consulter le Plan local d’urbanisme(PLU), s’il existe. Ce document comprend une partie réglementaire précisant notamment la hauteur maximale autorisée pour les constructions, et une patrie graphique contenant les zones constructibles ou non dans la commune.

Que l’on projette d’acheter un terrain à bâtir à Sauvian ou dans n’importe quelle commune, il faut toujours se méfier des pièges souterrains. Si, en principe, on peut construire sur n’importe quel type de sol, les surcoûts relatifs à un sol difficile peuvent rendre le projet irréalisable. Il est donc indispensable de connaître les caractéristiques du sous-sol pour maîtriser son budget, car il n’y a pas de sol idéal, certains sont plus problématiques que d’autres. Les sols argileux, qui sont très sensibles à la réhydratation et qui sont responsable de gros dégâts liés à la sécheresse, les sols humides ou alluvionnaires, qui sont instables, méritent une attention particulière.

Selon les cas, les fondations d’une construction nécessitent la mise en place d’un radier qui est une couche de béton armée coulée sur laquelle sera assise celle-ci. Des pieux en béton, comme ceux qu’on peut voir à Venise, peuvent également être indispensables pour stabiliser un terrain meuble. Il est à noter que le sous-sol peut aussi contenir des vides naturels, notamment des couches de gypse dissoutes dans l’eau, ou artificiels, comme les champignonnières et les anciennes carrières. Si c’est le cas, les fondations doivent atteindre la partie dure du sol qui se trouve parfois à une dizaine de mètres en dessous de la surface. Pour connaître la nature d’un sous-sol, on doit faire des sondages et une enquête de voisinage.

Viabiliser son terrain ou l’acheter viabilisé ?

Acheter un terrain en lotissement garantit d’avoir un terrain viabilisé, c’est-à-dire connecté aux réseaux publics de distribution d’eau, d’électricité, de gaz et de télécommunication. Ces équipements sont disponibles à proximité du terrain, il ne rester plus qu’à les relier à la maison. Le coût est d’environ 2 000 euros. Il est à souligner que le contrat de vente définitif ne peut être signé tant que ces équipements ne sont pas mis en place. La viabilisation d’un terrain coûte environ 20 000 euros, ce qui justifie le prix plus élevé d’un terrain en lotissement. Mais si l’acquéreur décide d’acheter un terrain isolé ce coût, qui sera plus élevé, sera à sa charge.
Autre avantage d’acheter un terrain en lotissement, c’est qu’il est vendu borné, ce qui permet d’en déterminer la surface exacte. La description du terrain après le bornage doit d’ailleurs figurer dans le compromis de vente, autrement, le document n’est pas valable. Connaitre la surface exacte d’un terrain est aussi très important dans la mesure où cette information conditionnera le nombre de mètres carrés constructibles que l’on peut obtenir à partir du coefficient d’occupation des sols (COS). Par exemple, dans une zone où le COS est de 0,1, on peut faire une construction de 100 m² sur un terrain de 1 000 m². Acheter en lotissement permet de bénéficier de conseils d’expert pour mener à bien son projet.

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