Comment calculer un loyer avec la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif fiscal dont le but est d’encourager l’immobilier locatif. Comme tous les dispositifs, il est régi par un cadre réglementaire strict. Au contraire des lois précédentes (Scellier, Bouvard par exemple), la loi Pinel fixe un barème qui s’applique au montant des loyers. Concrètement, comment cela fonctionne ?

Si vous achetez un bien, quel est le montant du loyer que vous pouvez percevoir ? Cet article répond à ces questions.

 Les plafonds locatifs du dispositif

Les plafonds ont été réévalués en 2019, vous trouverez ci-dessous les nouveaux barèmes :

Pour autant, ce barème ne donne pas accès directement au montant du loyer Pinel. Pour obtenir le loyer, vous devez multiplier cette valeur par la « surface pondérée » (S) du bien et par un coefficient multiplicateur. Que signifie la surface pondérée d’un bien ? Cette surface prend en compte (pour moitié) la surface des annexes (8 m2 maximum) en plus de la surface habitable de votre bien.

La valeur du coefficient multiplicateur à prendre en compte se calcule suivant la formule mathématique suivante : (0,7 + 19 / S). Dans le cas où la surface pondérée est inférieure à 38 m2, la loi Pinel prévoit de fixer la valeur du coefficient à 1,2. La formule est ainsi faite que plus un logement est petit, plus le coefficient devient important. Cette valeur plancher permet ainsi de ne pas surévaluer les loyers des petites surfaces.

Que valent ces plafonds locatifs par rapport aux prix réels du marché ?

Concrètement, que valent ces plafonds locatifs ? Sont-ils en adéquation avec les loyers pratiqués sur le marché ? Pour répondre à ces questions, le mieux est encore de faire une simulation.

Prenons par exemple le cas d’un appartement de 60 m2 avec 8 m2 de balcon que vous achetez à Tours via le dispositif fiscal Pinel. D’après la cartographie du dispositif, la ville de Tours est située dans la zone B1. D’après le barème, le prix au m2 est donc de 10,15 €/m2. La surface pondérée est de 64 m2 et se calcule comme suit : (60 + 8 / 2). D’après la formule, le coefficient multiplicateur est égal à 0,997, soit (0,7 + 19 / 64). Au total, vous pourrez donc réclamer un loyer mensuel de 647,57 € (0,997 * 10,15 * 64).

Hors dispositif, le même type d’appartement se louerait aux alentours de 700 €, soit environ 7 % de plus. Les plafonds locatifs du dispositif sont donc légèrement plus faibles que ceux du marché. Cela s’explique par le fait que ce dispositif fiscal a une vocation sociale à la base. Toutefois, comme cet exemple l’a montré, la différence reste marginale. De plus, cette différence se trouve largement compensée si vous prenez en compte la réduction d’impôts que vous donne droit ce dispositif (de l’ordre de plusieurs milliers d’euros) : 12 % du montant du bien sur 6 ans, 18 % sur 9 ans ou 21 % sur 12 ans.